Najväčšia zmena súkromného práva od roku 1964
Právny poriadok Slovenskej republiky prechádza v období rokov 2025 až 2027 najvýznamnejšou transformáciou od roku 1964. Táto rekodifikácia, zameraná na modernizáciu Občianskeho zákonníka, zásadne mení dynamiku medzi autonómiou vôle jednotlivca a ochranou dedičských nárokov.
Pre inovatívne finančné produkty typu HomeGrif, ktoré sú postavené na princípe „equity release" – teda odkúpenia nehnuteľnosti od seniora s ponechaním práva doživotného užívania – predstavuje tento nový rámec kľúčovú príležitosť na stabilizáciu zmluvných vzťahov.
Čo sa mení: Prehľad kľúčových zmien
| Oblasť | Pôvodná úprava | Nová úprava 2026/27 |
|---|---|---|
| Dedičská zmluva | Zakázaná | Povolená (notárska zápisnica) |
| Povinný podiel (dospelý potomok) | 50% zákonného podielu | 10% zákonného podielu |
| Povinný podiel (maloletý potomok) | 100% zákonného podielu | 20% zákonného podielu |
| Zákaz scudzenia | Záväzkové právo | Vecné právo (zápis v LV) |
Dedičská zmluva: Najsilnejší titul dedenia
Dedičská zmluva (pactum successorium) predstavuje v novom právnom rámci kľúč k automatickému prechodu majetku po smrti bez toho, aby sa vlastník menil počas života.
Čo je dedičská zmluva?
Ide o dvojstranný právny úkon, ktorým poručiteľ (senior) ustanovuje druhú stranu (napríklad HomeGrif) za dediča konkrétnej nehnuteľnosti a táto strana to prijíma.
Prečo je to revolučné?
- Prednosť pred závetom – ak senior po uzavretí zmluvy napíše závet, v ktorom byt odkáže príbuzným, tento závet bude v časti týkajúcej sa predmetnej nehnuteľnosti neúčinný
- Môže byť odplatná – Homegrif sa stáva dedičom výmenou za už poskytnuté finančné plnenie (kúpna cena alebo doživotná renta)
- Notárska zápisnica – garantuje, že senior koná slobodne a s plným vedomím následkov
- Centrálna registrácia – notár ju zaregistruje v Notárskom centrálnom registri dedičských zmlúv
Dramatické zníženie povinného podielu
Najväčšou bariérou pre „automatický" prechod majetku na tretiu osobu boli historicky nároky detí a potomkov (povinný podiel). Nová úprava toto riziko dramaticky znižuje:
| Typ dediča | Pôvodný podiel | Nový podiel 2026 |
|---|---|---|
| Maloletý potomok | 100% | 20% (1/5) |
| Plnoletý potomok | 50% | 10% (1/10) |
Praktický príklad
Ak senior vlastní byt v hodnote 200 000 € a má dve dospelé deti:
- Podľa starej úpravy: Každé dieťa má nárok na 50 000 € (polovica z polovice)
- Podľa novej úpravy: Každé dieťa má nárok len na 10 000 € (jedna desatina z polovice)
HomeGrif tak čelí oveľa nižšiemu riziku, že bude musieť vyplácať dedičov, aby si udržal nehnuteľnosť.
Zákaz scudzenia ako vecné právo
Kľúčovým nástrojom ochrany počas života seniora je zákaz scudzenia a zaťaženia, zriadený ako vecné právo a zapísaný v Liste vlastníctva (časť C - Ťarchy).
Čo to znamená v praxi?
| Aspekt | Vplyv na bezpečnosť majetku |
|---|---|
| Účinnosť voči tretím osobám | Tretia osoba nemôže nadobudnúť byt v dobrej viere |
| Zabránenie duplicitnému predaju | Kataster nepovolí vklad inej kúpnej zmluvy |
| Ochrana pred ďalšími tarchami | Senior nemôže byt zaťažiť hypotékou |
| Viditeľnosť na LV | Každý záujemca vidí obmedzenie v časti C |
Ochrana pred exekúciou a bankrotom
Jedným z najväčších rizík modelu, kde senior ostáva vlastníkom, je možnosť, že na nehnuteľnosť bude siahnuté v rámci exekúcie pre jeho iné dlhy.
Záložné právo
HomeGrif by mal pri kúpe zriadiť na byte záložné právo na zabezpečenie svojej pohľadávky. V exekúcii má záložný veriteľ prednostné právo na uspokojenie z výťažku predaja.
Zákaz scudzenia v exekúcii
Prítomnosť zákazu scudzenia zapísaného ako vecné právo môže byť dôvodom na odporovanie exekúcii, ak je zmluva s HomeGrif koncipovaná tak, že predajom by došlo k nenapraviteľnej ujme na právach tretej osoby.
Procesné kroky po smrti seniora
K zmene vlastníka nedochádza vkladom počas života, ale po smrti seniora sa uplatňuje záznamové konanie:
- Smrť seniora – oznámenie matriky súdu
- Lustrácia – notár hľadá v Notárskom centrálnom registri dedičských zmlúv
- Osvedčenie o dedičstve – notár vydá rozhodnutie, kde HomeGrif nadobúda nehnuteľnosť
- Zápis záznamom – kataster zapíše HomeGrif ako vlastníka do časti B
Dôležité: Pri existencii dedičskej zmluvy je dedičské konanie čisto deklaratórne. Notár nemá priestor na úvahu, komu majetok pridelí – musí rešpektovať zmluvu.
Porovnanie inštitútov zabezpečenia
| Inštitút | Právna sila | Ochrana pred exekúciou | Ochrana pred dedičmi |
|---|---|---|---|
| Závet | Slabá (odvolateľný) | Nulová | ⚠️ Riziko povinného podielu |
| Dedičská zmluva | Vysoká | Stredná | ✅ Vysoká (prioritný titul) |
| Zákaz scudzenia | Absolútna (vecné právo) | Blokuje dobrovoľný predaj | ✅ Znemožňuje prevod |
| Záložné právo | Exekučná (priorita) | ✅ Priorita pri uspokojení | Zabezpečuje investíciu |
Čo to znamená pre vlastníkov nehnuteľností?
Nový právny rámec od roku 2026 prináša vlastníkom nehnuteľností bezprecedentnú slobodu v nakladaní s majetkom:
- ✅ Môžete záväzne určiť, komu nehnuteľnosť pripadne po vašej smrti
- ✅ Znížené riziko napadnutia zo strany dedičov
- ✅ Právna istota pre produkty typu home equity release
- ✅ Ochrana investície pre kupujúceho cez vecné práva
Vypočítajte si svoju rentu
HomeGrif využíva nový právny rámec na vytvorenie bezpečného a transparentného produktu pre seniorov. Použite našu kalkulačku:
👉 Spustiť kalkulačku renty – výpočet trvá 30 sekúnd