Váš najväčší strach — a ako ho rozptýliť
Rozumieme vašim obavám. Keď niekto hovorí o vašom byte — mieste kde ste strávili desaťročia života — prirodzene cítite neistotu:
"Chcem dožiť vo svojom, tam kde som strávil/a celý život."
Tento strach je úplne prirodzený a legitímny. Podľa prieskumu agentúry FOCUS z roku 2023 uvádza 78% Slovákov nad 55 rokov, že "zostať bývať vo vlastnom" je ich najvyššia priorita v otázke bývania.
Pozrime sa detailne na to, ako vás slovenský právny systém a HomeGrif zmluva chránia.
Základné právne garancie
1. Zostávate vlastníkom nehnuteľnosti
Na liste vlastníctva (LV) v katastri nehnuteľností zostáva vaše meno. Technicky nejde o predaj, ale o zriadenie vecného bremena a predkupného práva.
Čo to znamená v praxi:
- Ste stále zapísaný ako vlastník v časti B listu vlastníctva
- Nehnuteľnosť neprechádza na nikoho iného počas vášho života
- Máte všetky práva vlastníka — okrem práva predať bez súhlasu
2. Právo doživotného bývania — vecné bremeno
Toto je najsilnejšia právna ochrana akú slovenský právny systém pozná pre právo bývať.
Právny základ: § 151n-151p Občianskeho zákonníka SR
Charakteristiky vecného bremena:
- Zapisuje sa do katastra: V časti C listu vlastníctva — viditeľné pre každého
- Viazané na nehnuteľnosť: Ak by sa byt predal (čo nie je možné bez vášho súhlasu), právo bývania prechádza na nového vlastníka
- Neodvolateľné: Nemôže byť jednostranne zrušené — len smrťou oprávneného alebo dohodou
- Prednosť pred hypotékou: Ak by na byte vznikla hypotéka (čo zmluva neumožňuje), vecné bremeno má prednosť
3. Mesačná renta — zmluvná garancia
Výška a pravidelnosť renty je stanovená v notársky overenej zmluve. Podľa § 842-844 Občianskeho zákonníka je zmluva o rente osobitným zmluvným typom s právnou ochranou.
Ako je renta zabezpečená:
- Notárska zápisnica s doložkou vykonateľnosti
- V prípade omeškania môžete vymáhať exekúciou bez súdneho konania
- Renta je indexovaná podľa inflácie (voliteľne)
Čo ak sa niečo pokazí? Scenáre a riešenia
Scenár 1: Čo ak HomeGrif skrachuje?
Toto je najčastejšia obava. Tu je realita:
Štruktúra SPV (Special Purpose Vehicle):
- Pre každú nehnuteľnosť je založená samostatná spoločnosť
- Vaša nehnuteľnosť a zmluva sú v tejto SPV, nie v HomeGrif
- Ak by HomeGrif ako firma skončila, SPV pokračuje s novým správcom
- Investori v SPV majú záujem na pokračovaní — ich investícia je viazaná na váš byt
Prax z UK a USA: V krajinách kde equity release funguje 30+ rokov, prešli poskytovatelia konkurzmi, ale práva rentierov zostali nedotknuté vďaka SPV štruktúre.
Scenár 2: Čo ak sa chcem presťahovať?
Životné okolnosti sa menia. Možno budete chcieť bývať bližšie k deťom, alebo v menšom byte.
Vaše možnosti:
- Prevod na inú nehnuteľnosť: Za určitých podmienok možný, po dohode s HomeGrif
- Predčasné ukončenie: Možné s vyrovnaním zostatkovej hodnoty
- Prenájom časti bytu: Po súhlase HomeGrif môžete prenajať izbu
Scenár 3: Čo ak potrebujem ísť do domova dôchodcov alebo nemocnice?
Renta sa vypláca naďalej — bez ohľadu na to, kde fyzicky bývate. Môžete ju použiť na:
- Úhradu v zariadení sociálnych služieb
- Platbu opatrovateľky
- Podporu rodine
Byt zostáva prázdny a čaká na vás, ak sa rozhodnete vrátiť.
Scenár 4: Čo ak potrebujem väčšiu sumu naraz?
Život prináša nečakané výdavky — operácia, oprava auta, pomoc deťom.
Možnosti:
- Jednorazová platba pri podpise zmluvy (až 30% hodnoty)
- Možnosť požiadať o mimoriadnu výplatu z budúcich rent
- Flexibilita v nastavení pomeru renta vs. jednorazová platba
Ochrana dedičov — garancia 50%/5 rokov
Veľa ľudí sa obáva "zlého scenára" — čo ak zomrú krátko po podpise zmluvy? Nebudú deti ukrátené?
Ako funguje ochrana
Ak zomriete počas prvých 5 rokov od podpisu zmluvy, vaši dedičia majú nárok na kompenzáciu:
| Rok úmrtia | Minimálna kompenzácia dedičom |
|---|---|
| 1. rok | 50% hodnoty nehnuteľnosti mínus vyplatené |
| 2. rok | 50% hodnoty nehnuteľnosti mínus vyplatené |
| 3. rok | 50% hodnoty nehnuteľnosti mínus vyplatené |
| 4. rok | 50% hodnoty nehnuteľnosti mínus vyplatené |
| 5. rok | 50% hodnoty nehnuteľnosti mínus vyplatené |
| 6+ rok | Podľa dohody / bez nároku |
Príklad výpočtu
Situácia:
- Byt má hodnotu 180 000 €
- Jednorazová platba pri podpise: 36 000 €
- Mesačná renta: 750 €
- Úmrtie v 3. roku (po 30 mesiacoch)
Výpočet:
- Minimálna hodnota pre dedičov: 180 000 × 50% = 90 000 €
- Vyplatené celkom: 36 000 + (30 × 750) = 58 500 €
- Kompenzácia dedičom: 90 000 - 58 500 = 31 500 €
Právna štruktúra — čo sa zapisuje do katastra
Zápisy v časti C listu vlastníctva
- Vecné bremeno — právo doživotného bývania
- V prospech: [Vaše meno]
- Charakter: Doživotné, bezodplatné
- Predkupné právo
- V prospech: HomeGrif SPV s.r.o.
- Charakter: Ako vecné právo, zapisuje sa do katastra
Čo NIE JE v katastri a NEBUDE
- Žiadna hypotéka — na byte nie je záložné právo banky
- Žiadny dlh — vy nedlžíte nikomu nič
- Žiadna exekúcia — nehrozí exekučný predaj
- Žiadny prevod vlastníctva — zostávate vlastníkom
Porovnanie ochrany — HomeGrif vs. alternatívy
| Typ ochrany | Spätná hypotéka | Sale-Leaseback | HomeGrif |
|---|---|---|---|
| Zostávate vlastník | Formálne áno | Nie | Áno |
| Právo bývať v katastri | Nie | Nie | Áno (vecné bremeno) |
| Ochrana pred vysťahovaním | Limitovaná | Žiadna | Úplná |
| Ochrana pri konkurze poskytovateľa | Neistá | Žiadna | SPV štruktúra |
| Ochrana dedičov | Neistá (dlh rastie) | Žiadna | 50% / 5 rokov |
| Rastúci dlh | Áno | Nie | Nie |
Zhrnutie vašich práv — právna checklist
- ✓ Právo bývať vo svojom byte až do smrti — zapísané v katastri
- ✓ Právo na pravidelnú mesačnú rentu — garantované notárskou zápisnicou
- ✓ Právo zostať vlastníkom — zapísané v katastri, časť B
- ✓ Právo presťahovať sa a previesť zmluvu za určitých podmienok
- ✓ Právo na ochranu dedičov — 50% prvých 5 rokov
- ✓ Právo na informácie — transparentná komunikácia
- ✓ Právo na právneho zástupcu — odporúčame nezávislého právnika
Dôležité: Pred podpisom akejkoľvek zmluvy o doživotnej rente vám odporúčame konzultáciu s nezávislým právnikom. HomeGrif túto konzultáciu podporuje a môže poskytnúť príspevok na právne poradenstvo.
Právne informácie v tomto článku majú informatívny charakter a nenahradzujú právne poradenstvo. Zdroje: Občiansky zákonník SR, Katastrálny zákon, Notársky poriadok.